買房？ 「房價一直漲，現在是購屋時機嗎？」 溫國信說： 「任何時機都是買房時機」， 貸款不是負擔，是累積財富的開始。 所有成功的人，有點錢就先買起家厝 大家都知道溫國信是雪球股達人，但 他人生的第一桶金，其實是從買房賺到的。 他說：買屋，首先要考慮的……不是錢。 溫國信的不動產經驗，早在高中就開始，當時他幫爸爸買地蓋家。 這些年來，他從新竹新豐搬到湖口，再遷居桃園，接著當了房東，終於如願進駐北市精華地段。薪水族的他，怎麼辦到？ 買房真理1：不借錢，不會有錢 貸款才是累積財富的開始，長期貸款，更是累積財富的鐵律──怎麼操作？ 上班族該怎麼貸？選固定型還是理財型？我的資金周轉能力該怎麼算？ 哪種人切勿使用「欠債滾資產法」？還有，要不要提前還款？溫國信都列表給你看。 買房真理2：任何時機都是買房時機因為，你得先買起家厝，沒有經商的薪水族，只能小屋換大屋。溫國信自己買的第一間房在桃園，之後他運用「房地產價值投資法」，在大跌的年頭，只用幾百萬元就在台北市精華地段買到一間「三好房」（好地段、好格局、好環境）。如何用鄉下小房換都市大房？絕不「一次到位」的購屋術，溫國信教你怎麼執行。 買房真理3：增值題材一籮筐，你得會看賣方是否在唬弄。怎麼看？周邊有捷運是利多，但可能也是利空；想投資學區套房，很多人從此住進「套房」；商圈賣場周邊有商機，但離得越近，房價越容易慘兮兮，為什麼？現在還有都更題材嗎？怎麼找？ 買房真理4：房仲話術、攻心術，你都得看懂。如何識破？ 房仲最愛說「將來」會怎樣，但請你務必看「現在」；房仲說「這房子度假養老皆宜」，別傻了，真正的意思是……賣方口中的優點，你如何逆向思考、破解？那麼，可以不靠房仲而成交嗎？當然行！鄰居和大樓管理員是最好的房仲，如何運用這些人？讓溫國信來教你。 買房真理5：確定要買了，一點關鍵沒OK，也得立即喊卡！ 哪些關鍵是你的買房「務必」︰先看所有權狀，沒有就免談；「長相」特別的權狀，最好也別談；有些房子有所有權，卻沒有自由運用權，怎麼回事？ 農地？贈與？節稅？規避法規？想用他人名義買房，得注意什麼？還有什麼關鍵點缺一不可……多數人買房總是先看價格，自然每間都貴得買不起，但溫國信看重的是價值，多年來，他至少看過上百間房屋標的，他要以過來人的經驗告訴你：不動產的價值到底怎麼看？攢錢、兼差、結婚、甚至標會，只要搞到第一筆錢，現在就考慮買房，善用貸款累積財富！目次：自序 我的選股經驗，來自買房觀念第一章 買到好屋，首先要考慮的……不是錢第一節 我的第一堂房地產投資課──爸爸買地蓋屋不走出去，就一輩子困在村子裡家人的未來，是比錢更有價值的財富買房，通常是累積財富的開始！40年後，那塊地「才」漲了100倍不要忽略馬路對面的狀況第二節 買不起市區，先從近郊著手想買房，就別聽場面話我的第一棟房子：金鑽別以為你真得揹好多年房貸第二章 貸款，是累積財富的開始第一節 買房真理：不借錢，不會有錢固定型房貸，上班族最適用理財型房貸，讓不動產也能動起來！長期貸款，是累積財富的鐵律哪種人切勿使用「欠債滾資產」？要不要提前還款？資金周轉能力怎麼算？第二節 景氣好壞，看建商的舉動就知道申請建照的數量變多，房市要回春嘍！第三節 從REITs獲利，擴大資金REITs類似定存，收益穩定如何查詢REITs的配息資料？第四節 找到金雞母股票繞道股票市場先累積資金生金蛋的股票，要長抱土地將大規模開發？通常是陷阱！單一年度高股息，容易造成股價過度上漲第三章 先買到起家厝，小屋換大屋第一節 在住家附近找屋，容易買到不只一間好屋公寓出租報酬率，比大樓划算距離太遠，租屋管理不方便招租廣告：15字說明一切代租、託管或包租，輕鬆省事出租一定要收押金房東必須保留巡視房屋內部的權利第二節 「容積率」的衝動，讓我虧損一百多萬繳了簽約金後悔，怕違約卻賠更多新屋一出租，房價立刻遭砍貸款時不要簽本票，除非……第三節 花720萬，買到台北起家厝逮到一間「三好」房，花18年都值直接與屋主談，價格更透明第四章 購屋眼光要這樣培養第一節 看房不隨興，得勤做筆記看廣告，但別信廣告觀察土地變化，黃金屋就在身邊買房時要注意「地目」或「分區」嗎？到底何時可買房？會暴跌嗎？第二節 當成自己家，四處走一圈格局方正為首選，因為好規劃馬桶通不通？牆壁會不會漏？若有嫌惡設施，絕對別碰！第三節 增值題材一籮筐，如何看出賣方在唬弄？距離太遠，不考慮！有捷運是利多，也是利空投資學區套房，小心套牢商場倒閉，鄰近房價慘兮兮確定都更，就要提早卡位第四節 確定要買了，要留意哪些關鍵？先給我看所有權狀，否則免談高價買農地，為何不能蓋農舍？有所有權，卻沒有自由運用權？用他人名義買不動產，風險大第五章 房仲心理學，你都得看懂 第一節 房仲最愛說「將來」，請你務必看「現在」別讓俊男美女擾亂你的理智趕時間，是他故意的看屋沒有腹案，根本是浪費時間 第二節 業代房仲引你上鉤的話術賣點的背後，可能是缺點度假養老皆宜？你想太多了我們問他A，他卻答B第三節 不靠房仲，也能輕鬆成交鄰居，其實是最好的房仲請管理員幫忙，先說好報酬金上網登錄，回應更即時第六章 提升價值，房子轉手會變搶手 第一節 裝潢要列入售價成本裡小地方美化，幫房子大大加分清空或重新裝潢？看房市而定第二節 營造「我的家庭真可愛」氛圍油漆上對色，跟壁紙說No！黃光投射下，感覺好溫暖有缺角？用盆栽來擋第三節 如果賣相平平，你就鎖定特定族群購物便利，婆婆媽媽最愛了事先整理好停車或車站資訊老少各有所好，端出他們要的就對了第四節 持分完整，好賣又保值你的房子要留給誰？兄弟抽籤分地，最後卻無路可走！「持分」、「分割」與「分管」，有何不同？擁有僵化的土地，地價稅還是要照繳後記 對我而言，不動產更大的價值是……附錄一：看屋檢核表附錄二：買房必須注意的事附錄三：不動產標的現況說明書附錄四：購買農地檢核表附錄五：賣房忽略這些事，你肯定會後悔！附錄六：知識，讓你投資房地產更給力附錄七：參考書目與網站資源自序我的選股經驗，來自買房觀念2011年開始，我陸續出版了三本理財書《找到雪球股，讓你一萬變千萬》、《輕鬆滾出雪球股》、《存好股，我穩穩賺！》，非常感謝讀者不嫌棄，這三本書都成為當時各大書店投資理財類的排行榜冠軍，也引領了一股雪球股的投資風潮。記得當時有記者採訪我時問道：「溫先生，你一定用股票賺的錢買了很多房地產吧？」我笑笑地回答：「其實我是先買房子才買股票的，我用房地產賺到的資金去投資雪球股，這種逆向操作跟多數人不一樣。」所以，我對於房地產的研究其實比股市更早也更深入。我定居台北已超過15年，但我常笑稱自己還是鄉下人，因為我出生在新竹縣新豐鄉的後湖村，住家是一座古老的三合院，四處都是稻田，村民多半從事務農工作。高中時，我們家從三合院搬到新竹湖口小鎮的街上，成家之後再搬到桃園市最繁華的中正路，後來因為工作和小孩就學，現在搬到離上班地點只有三分鐘路程的台北市區。我的房地產啟蒙老師不是甚麼專家或教授，而是我那務農的爸爸。當年爸爸眼見家人上學就業非常不便，在我讀高中時，為了從後湖村到新竹市上學，每天早上都必須騎腳踏車8公里，再搭火車17公里，加上步行3公里後才能到達學校，傍晚放學還得歷經一樣遠的路途。爸爸不想讓我們就這樣被困在鄉下，所以動用全部積蓄，加上向親戚借款標會，東湊西湊地終於買下位於郊區小鎮的一塊土地，之後還標會蓋起房子。而事實也證明他這樣的決定與轉變，改善了我們一家子的生活，對於全家人往後的成就與發展，有非常重大的影響！爸爸的改變帶給我一個相當重要的啟示：買房最重要的考量不是價錢（我們當時根本沒有錢），而是價值（能帶給家人更好的生活品質），這跟我多年來奉行股神巴菲特的「價值投資法」原則是一樣的，買房、選股不是為了投機賺錢，而是為了安穩獲利，為了我與家人未來更好的生活品質。多年來，我一直秉持價值投資的原則來買屋，最後讓我如願以償，從鄉村小屋買到了北市大房，所以我出版了三本有關利用價值投資法輕鬆滾出雪球股後，現在我要與你分享如何運用價值投資法來買房，賺進一生的安穩。本書第一章敘述我從高中時代幫爸爸找地的過程，以及我如何從一個只領微薄薪水的無殼蝸牛，晉升為有屋階級！很多人常說：「別傻了，我根本沒有錢，怎麼可能買得起房子？」其實購置房產的途徑有時必須繞道，先迂迴到其他理財方式，把資金養大後，自然有本錢可以買房。因此第二章會教你最重要的關鍵──學會聰明貸款、跟銀行打交道，並且善用資金周轉能力，從資產股中挑出金雞母，再由盤勢分析中找出最佳的買賣點。第三章則是藉由我親身交易、當起包租公的體驗，說明我如何滾出足以在股市獲利的豐碩資金。儘管市面上講述不動產的書很多，網站上也有不少資料，不過，我是以一個既非房仲也非地產大亨的角色，來說明我用價值投資法買屋並實際可行的過程。所以第四章會教你如何培養精準獨到的眼光，讓你一出手便買到有價值的房屋。針對一般人最怕面對的房仲，第五章會提醒你要特別留意的陷阱與話術，因為這些都是混亂你對價值判斷的陷阱。第六章則會教你一些可以提升房屋價值的方式。不管股市或房市，最重要的是培養精準的眼光，而數十年的房地產經驗，訓練出我該如何判斷一個商品的價值，只要買對了，就能滾出致富的大雪球！內文試閱：買房真理：不借錢，不會有錢買房子需要一大筆錢，對我們這種每個月領薪水的上班族來說，完全不必貸款的人應該不多。而且，時機也是貸款考量的重要因素，在房價上漲初期能果斷地切入比較好，如果等到「存夠錢」後再去買，很有可能那時候的房價都已經上漲，而你又買不成了。就連股神巴菲特也曾經說過：「買進資產的最佳時機，很可能就是在最難籌錢的時候。」一般人都不喜歡跟銀行貸款，不過，有錢人想的就是不一樣，他們都十分懂得跟銀行打交道的方式，即便他們的存款都已經足夠支付購屋費，仍然跑去向銀行借錢。他們一方面借入較低利率的長期房貸，另一方面把錢投入其他更容易賺錢的投資管道，因為他們覺得與其拿全部的錢去買房，倒不如把這些錢靈活運用，去賺更多的錢，反正現在貸款利率不高，這樣做還比較划算！固定型房貸，上班族最適用房貸期限通常很長，較常見者為20年，所以深入瞭解每一種貸款的類型、年限、利息、還款方式與寬限期，並且計算出你每個月的還款能力，是非常重要的事。另外，也要確認好銀行申辦的流程與所需時間，以免到了簽約日，貸款卻還沒有核可下來，很有可能會面臨需要賠償違約金的窘境（透過正規房仲交易可避免）。除此之外，也要事先詢問銀行，有關日後提早還款或是降低利率等各種方案，這樣貸款才有保障。一般來說，目前房貸可以分為七大類型，包括：1. 固定型房貸：在約定的期限內，採用固定利率。不會因利率起伏影響到還款支出，較適合穩定、保守的上班族。2. 指數型房貸：即定儲利率指數（以國內六大行庫的平均利率計算）＋固定加碼比率（銀行固定加碼）。還款金額會隨著利率高低而變動，較適合長期關注銀行利率波動者。3. 混合型房貸：前幾個月享有優惠利率，採較低的固定型，之後則採指數型。需要綁約，不能提前還款，不然就要支付違約金，適合購屋資金較少的首購族。4. 遞減型房貸：前二年的利率比一般房貸高，到第三年會逐年遞減，優點是利息越繳越便宜。這類房貸比較適合目前收入好、未來卻可能降低的人。5. 抵利型房貸：貸款者指定活期儲蓄存款帳戶做為抵利帳戶（不計息帳戶），透過存款折抵房貸本金的方式，當存款越多時，應繳付的房貸利息就會越少，藉此達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。這類房貸較適合存款帳戶裡有一定餘額者，或是不想提前還款、又希望可以降低房貸負擔者。6. 政府優惠房貸：由政府補貼利息，利率較低，每項方案都設立不同的申請條件。這類房貸額度有限，較適合年滿20歲的青年首購族，或是中低收入戶、弱勢家庭者，可以至營建署的「住宅e化網」參閱相關資料。7. 理財型房貸：手續辦妥後就可以在額度內隨時借錢、隨時還錢，按日計息，這種房貸適合需要靈活調度資金的人。選擇房貸時一定要把相關內容看仔細，再依據你的需求與能力來選定，千萬不要等到已經要辦理了才確定房貸方案，因為衝動之下所做的決定，經常會造成難以彌補的錯誤。理財型房貸，讓不動產也能動起來！曾聽朋友抱怨說，將一大筆資金投入不動產後，好不容易還完了貸款，這時卻有一種「窮得只剩下房子」的感覺，真的只是擁有一間「不」動產，其他投資都做不了。我聽了覺得很可惜，因為不動產也可以活用，譬如「理財貸款」（即指理財型房貸）就是可以讓它動起來的方式。當你還清分期付款的負債，可以重新把房屋抵押給銀行，從銀行取得一個隨時可以動用的額度（例如160萬元）。在這個額度下，你隨時可以動用資金。這時候，如果恰巧有很好的投資機會，你就可以善用那些資金，如此一來，就不會白白地喪失獲利的機會了。舉個例子，假如你的存摺裡只有1萬元，本來最多只能提領1萬元的金額，可是因為你向銀行辦理理財型房貸、有借款的額度，所以當你向銀行提領10萬元時，銀行會把10萬元交給你，而存摺上就會出現負數9萬元；如果10天以後，你的薪資5萬元匯進了該戶頭裡，那麼存摺上的負數便會剩下4萬元。從利息來看，如果沒有動用到這個額度的資金，你完全不必支付任何利息。若是動用9萬元，只需要支付9萬元的利息，而且隨時可以償還。根據前述例子，前10天是以9萬元計算利息，從第11天開始，銀行會只計算剩下的4萬元利息。它的利率雖然比固定型房貸（約2.22％）來得高一些（例如第一銀行推出的「樂活貸」，利率為2.48％∼6％〔利率依放款指數調整〕），但是在「用多少、算多少的利息」以及「隨時可以還款」的條件下，這其實算是一種比較經濟的貸款。如果瞭解理財型房貸的好處，當你還清中長期的房屋貸款時，就不必急著到地政事務所辦理塗銷抵押權，因為抵押權繼續存在的關係，等到你有資金需求、再次向銀行提出貸款要求時，便能節省設定抵押權的時間與費用。換句話說，若是抵押權已經塗銷掉了，那麼再次借錢就必須重新辦理抵押的設定。辦理抵押設定其實是一件麻煩的事，你必須先到銀行填寫「抵押設定申請書」，再請銀行派員評估你的房子到底值多少錢，最後才能送件到地政事務所辦理抵押權的設定，經過這些折騰後，搞不好你都已經錯過了最佳的投資時機。長期貸款，是累積財富的鐵律或許很多人會覺得，買房子要用20年的時間去還銀行貸款，聽起來就覺得好累、好辛苦，但是我很認同邱永漢在《賺錢祕訣》一書裡所說的，購買不動產的資金需求甚多，如果只靠著存款，可能永遠都買不起自己的房子，所以必須用「長期貸款」來籌措，然後以這個不動產的收益，加上自己正當職業的收入，便可以穩穩地如期償還。邱永漢在另一本著作《成功的法則》當中，曾提到一段故事，他用150萬元來做不同投資的比較，譬如分別用在「銀行存款」與「購屋出租」會有何不同。他得到的結論是：經過10年後，最後都依然保有150萬元的本金，至於在增值部分，「銀行存款」的利息收入為780,750元，「購屋出租」則是增加了一棟價值900萬元的房子，相較之下，顯然購屋較為有利。也許你會覺得不可思議，到底邱永漢是怎麼做到的呢？以下我來說明他的具體操作方式：1. 房屋總價900萬元，自備300萬元，貸款600萬元，分10年本息攤還，每個月需要支付7.5萬元（貸款利率假設為8.5％）。2. 將房屋隔間租賃給營利事業，每個月的租金收入為10萬元。3. 由於向房客收取押金150萬元，所以自備款又從300萬元降低為150萬元。換句話說，900萬元的房屋，其實他真正動用的現金只有150萬元。4. 每個月的租金收入有10萬元，拿去攤還貸款本息7.5萬元後，每個月還有多出2.5萬元。5. 經過10年後：（1）他已經還清貸款，還擁有一棟900萬元的無負債房子。（2）由於房屋貸款已經結束，每個月的租金收入10萬元不必再去支付貸款。（3）每個月流入的現金已經累積到300萬元（2.5萬元×12個月×10年300萬元），退還承租人的押金150萬元，剩下的150萬元剛好是他原來的本金。（4）過了10年，房屋又增值許多，所以這是一件非常成功的購屋案例。邱永漢甚至認為，長期貸款買房是累積財富的鐵律之一，能夠大規模活用這項鐵律的人，就會變成大富翁；但是，「濫用的人」則會在中途遭到淘汰。那到底什麼是「濫用」？哪種人切勿使用「欠債滾資產」？1. 高估自己的資金周轉能力：一個人如果沒有自知之明，去購買總價超過自己所能負擔金額的房子，就可能會周轉不靈。例如已經舉債的人，馬上面臨的問題是必須支付利息，如果連利息都無法按期償還，就不適合貿然舉債買房。甲先生擔任一家貿易公司的經理，每個月的薪資為8萬元。由於朋友提到新北市新莊區的副都心，那裡有十大公共建設正如火如荼地建築中，房地產增值的前景看好，甲聽了很感興趣，於是利用假日前往看房。房仲人員非常熱心地介紹一間位於中安街、鄰近運動公園的標的給他，總價是2,452萬元，可以向銀行辦理20年、大約1,800萬元的貸款。甲回家後仔細估算，發現儘管年利率在2.22％的水準下，每個月仍必須攤還本息92,946元，這個金額比他的薪水還高，依他的經濟能力根本負擔不起，最後只好打消購買這間高價屋的念頭。（關於貸款償還，請上土地銀行網站參考試算公式）2. 沒有穩定的收入來源：穩定的工作像是活水一般，工作自然能夠帶來源源不絕的收入。相反地，一個人如果沒有固定的工作，很可能就沒有適當的還款來源。有一位單親媽媽在桃園市購屋，向銀行貸款300萬元，貸款年數為15年，每個月分期攤還2萬元，至今已經繳了7年的房貸，未來還有8年的時間要償還。本來她有工作時一切都很順利，從來沒有遲繳過房貸的錢，卻萬萬沒有料到，她會被資遣、因而失業，從此收入中斷，再加上一直找不到工作，積蓄也逐漸耗盡，兩年後她面臨到第一次繳不出房貸的困境，非常擔心自己的房子有一天會被銀行拍賣。由此可見，固定收入是繳付分期貸款非常重要的來源。3. 所買的不動產沒有產生收益：雖然購買不動產的主要利益在於土地增值或建築後出售，但是在漫長的持有期間，適當的收益是很重要的，如果沒有適當的收益，購買以後就容易失去繼續持有的信心。一般來說，公寓會產生租金收益，土地卻不一定有收益。雖然土地也可以出租，但是會租用空地的人並不多，出租收益也較少。因此對於資金較薄弱的人而言，購買公寓比土地來得穩當，因為若有租金收益很可能就是重要的還款來源。要不要提前還款？一般人向銀行貸款後，通常都是乖乖地按期繳納房貸，即使身邊有了餘錢，也因為不懂或是懶得去瞭解，反而失去了提前還清的機會，間接地影響到其他投資獲利的可能。其實在投資路上，只要懂得靈活變通，就能採取對自己更有利的方式。以15年期的房屋貸款、採用本息平均攤還法（即本息定額攤還法）來說，銀行會算好讓客戶每個月償還相同的金額，假設每個月償還是10,002元的話，這表示1∼180期的還款金額雖然都是10,002元，但是在各期款項（10,002元）當中，我們償還的「本金」和「利息」的結構不同，譬如第一期「利息」所占的比率最多（3,125元），本金較少（6,877元），而最後一期「利息」所占的比率最少（21元），本金較多（9,981元）。如果我們有錢就額外地還給銀行，這些額外償還的錢，卻是全部針對本金在償還，也就是說，即使額外償還的金額只有5,000元，它的效果也很大，更是縮短負債的有效方法。不過，近幾年銀行的爛頭寸（意指存款餘額超過放款餘額，銀行沒有運用消化的閒置資金，即為沒有收益的「超額準備」）很多，銀行會在貸款契約中限制客戶不能提前還款，否則就要支付違約金，因此在簽署借貸契約之前，應該先瞭解銀行是不是允許客戶提前還款。如果事後才發現有此限制，也可以衡量一下，看看是不是支付罰款、提前還款比較有利。至於要不要提前還款，必須考慮的因素，就是利率與罰款的金額，當利率越高時，越有必要提前償還。有關提前還款的罰款規定都會訂在契約中，有的規定是以「原貸款總額」計算，即指不管你已經清償多少錢，銀行都會以原貸款總額的1％計算，例如原貸款總額為150萬元，罰款金額就是1.5萬元；有的則是以「未還款餘額」計算，譬如借款150萬元，但是餘額只剩下30萬元，銀行便會罰款3,000元，實際做法相差很大，因此簽約之前應該詳細瞭解相關規定。
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